德州齐河代账报税

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  好顺佳集团

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  2022-08-11 09:22:13

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土地使用权评估及入账税务处理

涉税处理：根据财政部、国家税务总局文件《关于房地产税若干具体问题的解释及暂行规定》：“房地产原值是指纳税人的会计制度，记入账簿‘固定资产’项目的房屋原价。”因此，如果按照会计制度将房屋原价记入账簿，则应按规定扣除包括地价在内的房屋原价。达到一定比例后，按财产原值计算征收财产税；未记录房屋原价的，参照同类房屋评估，按照上述原则确定房产原值，计征房产税。企业所得税税前扣除时，原实施的《企业所得税暂行条例》和2008年1月1日实施的《企业所得税法》均规定：“无形资产-土地使用权”计算根据土地使用权证。有一定期限的摊销计入“固定资产-建筑物、构筑物”，按不少于20年计提折旧，“固定资产-土地”不计提折旧或摊销。

土地使用权增值如何核算

公司未发生重组、分立、合并等事项，土地使用权评估增值无需入账 交易处理：

一、非货币性外商投资增值评估

根据《公司法》的规定，企业投资非货币性资产的，应当对非货币性资产进行资产评估，以评估后的价格作为投资金额。但企业会计制度规定，对非货币性资产的投资，以被投资资产的账面价值加上应缴纳的相关税费作为投资的入账价值。若涉及溢价，则按如下方式确定换入投资的初始投资成本：

1、收到溢价的，按照交换资产的账面价值加上已确认的收入和应缴纳的相关税费减去溢价后的金额作为初始投资成本；

2、支付溢价的，以交换资产的账面价值加上已付的溢价和应缴纳的相关税费作为初始投资成本。

在税法上，当发生非货币性资产的投资交易时，分解为以公允价值出售非货币性资产和投资两种经济业务处理，非货币性资产的公允价值或评估价格超过非货币性资产账面价值的差额，确认为当期收入。认定为公允价值的销售收入金额较大且难以纳税的，纳税人可以报税务机关批准，视同递延收入，在各年度之间平均摊销。投资交易发生的当期及其后不超过 5 个纳税年度。年应纳税所得额。作为被投资企业，资产的公允价值可以作为应纳税成本，依法应计提的折旧或摊销、结转成本和费用，允许在税前扣除。

二、验资验资产生的资产评估增值

企业应当按照国务院规定进行验资、验资或者委托社会中介机构进行资产评估。增加相应的资产价值，另一方面增加企业的资本公积，即评估的增值部分在会计上不确认为企业的收入。根据成本会计的要求，一些对资产进行评估和增值的企业可以计提折旧和摊销费用。

在税法上：公司对资产的评估增值既不是他人的捐赠，也不是企业实现的利润，也不是《企业所得税条例》规定的应纳税所得额。因此，企业资产的评估和增值不应计入应纳税所得额来计算和缴纳企业所得税。在折旧和费用的摊销中，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产的成本确定应遵循历史成本原则。当纳税人发生合并、分立、资本结构调整等重组活动，相关资产的隐含升值或损失已在税法上确认并实现时，相关资产的成本可以按照其后的价值确定评估和确认。也就是说，只有在企业重组活动的情况下，企业将非货币性资产视为以公允价值进行的销售和分配两项业务，按照规定计算财产转让的收益或损失，资产的应纳税成本可按折旧费用计提并允许税前扣除。此外，应遵循历史成本原则，即以取得资产时的实际成本为企业所得税的应税成本。

三、企业重组的资产评估与增值

根据企业会计制度的规定，企业的合并、合并和分立，一般以资产的账面价值加上作为合并或分立的一方应缴纳的相关税费为基础。入口值；被合并和分立方的资产以公允价值入账。

在企业所得税方面，原则上以公允价值转让和处置资产，计算转让资产的收入，依法缴纳企业所得税；资产接受方应以公允价值作为计税成本。但根据（国税发[2000]118号）第四条第（二）项规定：“收款企业在企业整体资产转让交易中支付的汇兑金额包括现金、有价证券和其他资产的，除比接受企业的股权，（以下简称“非股权支付金额”）不高于所支付股权面值（或股本账面价值）税后的20%经主管部门审核确认的，转让企业可暂不计算确认资产转让的收益或损失。受让企业接受的受让企业资产的成本，以受让企业的原账面价值为基础确定，不按评估确定的价值进行调整。支付的股权账面价值的20%也可以按评估值入账，可以在税前扣除。因为国家税务总局在《关于执行企业会计制度需要明确所得税有关问题的通知》（国税发[2003]45号）中对此作了重新规定：“符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干问题的通知》（国税发[2000]118号）第四条第（二）项规定，转让企业暂不确认整体资产转让资产转让收益或损失的重组，接受企业取得的转让企业资产的成本，可以根据评估确定，价值确定，无需调整税收。”国税发[2003]45号规定：“符合《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》”国税发[2000]118号）和《国家税务总局企业《关于合并与分立业务所得税问题的通知》（国税发[2000]119号）暂不确认在整体资产转让、整体资产置换等重组业务中取得的补偿或非股权支付金额，取得资产转让收益的企业合并、分立企业转让或处置资产的，应当将所转让或处置的资产中所包含的溢价或非股权支付金额对应的增加值确认为当期应纳税所得额。”

本文详细介绍了土地使用权评估的税收处理及入账情况，并介绍了土地使用权评估增值的会计处理方法。作为企业的财务会计，有必要了解土地使用权评估入账时的税务处理应如本条所示。如果你看了这篇文章还不太明白，那就咨询会计学院的在线老师吧。

德州齐河纳税人

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