房地产公司固定资产怎么做账

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  好顺佳集团

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  2022-08-31 16:28:25

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本文中引用的信息和数据是公开信息。本文介绍的案例仅用于学习和交流目的。本文观点仅供参考，不包含任何投资建议。

在上一篇文章中，我们介绍了投资性房地产。企业为出租或资本增值而持有的房屋或土地称为投资性房地产。企业使用的不是计算的，而是固定资产。

今天我们来谈谈固定资产。

固定资产不仅包括自住房屋，还包括厂房、机器设备、车辆等。不清楚，只要能在企业经营中发挥作用，有一定价值，有服务使用寿命一年以上，属于固定资产。

公司提供给员工做午餐的冰箱、微波炉是否属于固定资产？不！因为它的价值太小，仅仅意味着它作为固定资产具有一定的价值。

固定资产也需要使用一年以上，因为如果不足一年，就要计入当期费用。

固定资产有使用寿命，每年计提折旧计入当期损益。

比如某企业某台设备，进货价1亿元（初始价值），预计使用10年，10年后设备价值100万元（残值），那么年折旧成本为990万元[=(10000-100)/10]，折旧率为(=990/10000)，990万美元应计入当期损益。 990 万美元对公司来说不是开支，因此折旧不会影响现金流，但会影响利润。

设备在使用过程中发生损坏，修理后不值前期钱的，减值部分予以抵扣，计入当期损益。

固定资产折旧也是很多企业调整利润的“工具”，比如延长使用寿命。

或者以上述公司为例，设备的初始价值为1亿元，残值保持100万元不变。使用寿命为10年的，按年折旧率计算；如果使用年限为 20 年，则年折旧率 折旧率即为折旧率。如果企业将设备使用寿命延长10-20年，年折旧将从990万元降至495万元，帮助企业直接“盈利”495百万。

这里有些例子：

中国东方航空公司是一家熟悉的公司。根据其2019年年报，截至2019年末，东航总资产2829亿元，其中固定资产956亿元，占总资产的34%。不想知道，东航的大部分固定资产肯定是飞机。根据公司2019年年报，截至2019年底，公司拥有现代化客机机队734架，其中管理11架公务机。

开车的人都知道，汽车每年都会贬值，飞机也不例外。我们来看看东航财务报表附注中飞机是如何折旧的：

估计这架飞机可以使用20年。 20年后残值0-5，年折旧率在5左右。

有兴趣的朋友可以看看其他航空公司的飞机折旧率，应该差不多吧，不会有太大差别的。

这也提醒我们，同行业企业的固定资产折旧也应该按照类似的速度进行。

我们继续关注东航的固定资产。我们发现，2018年末固定资产账面价值为1757亿元，2019年末下降至956亿元，减少800亿元。怎么了？仔细阅读财务报表附注可知，因会计政策调整，1178亿元资产被调整为“使用权资产”，属于会计范围，不需要要重复。

毕竟，我们是财务报表的使用者，而不是编制者。

东航有多少？

根据其2019年年报，东航飞机资产账面价值为772亿元，这意味着其81%的固定资产为飞机。

上海机场2019年年报显示，截至2019年上月底，上海机场固定资产总额198亿元，比年初的85亿元增加113亿元，固定资产占总资产的比重达到530亿元。

我们不禁要问两个问题：

一、固定资产大幅增加的原因是什么？

2、固定资产的使用寿命和折旧情况

首先，我们发现上海机场的固定资产有所增加长期关注上海机场的朋友应该知道，这是由于2019年第四季度卫星厅的使用，固定资产大幅增加。实际上，这些资产就是以前的建设项目、已完工的固定资产、在建的项目。下一篇文章介绍这个话题。

以下为公司2019年年报截图。看一看：

以下为公司官网截图：

好的，我们知道更改的原因。

上海机场的固定资产有哪些？折旧怎么办？让我们看一下脚注：

我们看到，除了房屋和建筑物，固定资产还包括跑道、停机坪、机械设备、通讯设备、交通设备等。机械设备的使用寿命按年折旧率计算为10年，而通讯运输设备按年折旧率计算的使用寿命仅为6年，折旧率还是相当高的。

接下来，我们将上海机场固定资产变动的细节进行分解，供大家了解：

注：我在上海机场2019年年报的注释中做了一些简化。

从上表可以看出，2019年上海机场新增固定资产121亿元，其中在建项目120亿元。在新增的120亿元资产中，有1亿元是房屋建筑物或卫星厅。

折旧方面，2019年计提1亿元。随着卫星厅的投入使用，未来折旧将继续加大，这也是影响上海机场未来利润的重要因素。

截至2019年底，上海机场住宅楼宇价值158亿元，占固定资产的80%。

通过分析，我们对上海机场的固定资产有了一个大致的了解。

分析固定资产时，要注意折旧额和固定资产的变化，应该是正相关的。也就是说，固定资产的增加必然会导致折旧的增加，而且这个比例是比较固定的，不会波动太大。固定资产大幅增加，折旧无变化，说明公司虚报利润；固定资产大幅增加，折旧减少，说明公司有点不要脸。

我们来看看近五年上海机场固定资产和折旧的变化趋势：

是的可以看到，固定资产增加了1亿元，相应的折旧增加了20元。 20年至2018年，上海机场固定资产基本保持不变，近几年折旧稳定在8亿元左右。折旧与固定资产的数量呈高度正相关。

——2018年，上海机场固定资产稳定在187亿元左右，这些年折旧也稳定在8亿元左右。我们可以估计折旧率约为 8/187=。 2019年四季度固定资产增加120亿元，折旧约增加120*2020=5亿元，再加上8亿元，即从2020年起，上海机场每年折旧约13亿元。对利润的影响不小。

京东方A 2019年三季度报告显示，公司总资产3244亿元，其中固定资产1273亿元，占比40%。

由于京东方 A 尚未发布 2019 年年报，我们使用其 2018 年年报数据。

2018年年报显示，固定资产价值1281亿元，占总资产3040亿元。我们来看看英格兰银行的固定资产折旧情况：

厂房和建筑物的使用年限与其他公司相近，从10年到50年不等；设备的折旧比较尴尬。有的设备寿命只有2年，年折旧率为50。这意味着有的设备可以使用两年，就已经过时了，需要更换，否则无法满足日常生产。

接下来，2018年，京东方仅提供了120亿元的设备折旧：

2018年，京东方A实现营收近1000亿元，但净利润很差，只有34亿元，扣除非净利润后只有10亿元。上市仅20年，累计分红仅1亿元。主要原因是京东方的设备淘汰太快，不可能不更换，赚到的钱只能再投资新设备。

从价值投资的角度来看，这些公司并不完全符合价值投资的条件。因为价值投资的本质是成为公司的股东，让公司为股东创造现金回报。京东方营收巨大，但净利润微薄，更重要的是必须买不配为股东提供新设备。

固定资产项下有一个主体叫固定资产清算，即因磨损、灾害等原因丧失生产能力，或因陈旧陈旧而必须淘汰更新的固定资产。残值和其他工作项目。

好的，这些是固定资产。最后，让我们总结一下：

首先，我们可以根据固定资产的变化规模来判断企业的规模是否扩大了。比如固定资产同比增加，就意味着公司在不断扩张。其次，固定资产每年都在计提折旧和减值，这也是企业积灰的地方。关键是要分析固定资产的增长是否与折旧的增长相匹配。

在下一节中，我们将介绍正在进行的构建等主题。