房地产顾问公司做账

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  好顺佳集团

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  2022-08-31 16:13:28

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1、成本费用主要会计科目的核算

（1）开发成本：如果会计对象能够确定，直接计入“开发成本”，主要包括：

征地拆迁补偿费（征地费、耕地占用税、劳务安置费）；前期工程费（规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（社区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包商的建筑安装工程费）；公共配套设施收费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施支出），并设置“土地开发”、“配套设施开发”两级明细”和“住房开发”。可根据以上六项设置三级明细账

土地成本：

借：开发成本-土地开发

贷方：银行存款

或应付账款————XX公司

分配开发费用

借：开发成本 - 土地开发

信用：开发费用

结转开发土地成本

借：开发成本 - 房屋开发

信用：开发成本-土地开发。

② 配套设施开发

计算公式：

已开发产品计提的配套设施开发费=已开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施计提率

配套设施费用累积率=配套设施预算成本（或计划成本）/设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100

发生的附属设施费用（自用工地开发）

借：开发成本 - 配套设施的开发

学分：产品开发

有偿开发配套设施

借：开发成本 - 配套设施的开发

\n 贷款：银行存款

同时，使用库存设备或材料进行开发

借：开发成本 - 配套设施的开发

学分：库存设备或库存材料

分配应承担的开发开销

借：开发成本 - 配套设施的开发

学分：发展间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本 - 住房开发

学分：开发成本 - 支持设施开发

③ 房屋开发过程中发生的费用（可识别）

借：开发成本-住房开发

贷款：银行存款

房屋建筑的施工方式主要有“外包”和“自营”两种

外协建设（以竣工项目月报或价格表为准）

借：开发成本——住房开发

贷款：银行存款

或应付帐款 - 应付项目

自组织建设

借：开发成本 - 房屋开发

贷款：银行存款

或应付帐款 - 应付项目

应付工资

库存材料或设备

⑤委托建设项目的开发成本：指公司接受其他单位委托，代为开发建设的项目

企业发生的各种委托建设费用

借：开发成本-委托建设开发

贷方：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发费用

借：开发费用-代理建设项目开发

信用：开发费用

项目完成后结转成本

借：开发成本-代理建设

贷款：开发成本-代理建设项目开发

移交委托单位后，按移交程序办理

借：主营业务成本-代建工程结算成本

学分：开发成本 - 建设项目

（2）开发间接费用：下属机构直接组织管理所发生的费用，包括：管理人员工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、循环房屋摊销

产生间接费用时

借：开发费用

贷方：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发开销

借：开发成本 - 住房开发

学分：发展间接费用

已完成住房开发成本的结转

借：开发产品 - 住房

学分：开发成本 - ——房屋开发

（三）管理费用：指开发企业行政管理人员为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期净利息费用、汇兑损益、外汇调整手续、金融机构手续费

(5) 销售费用：在销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用。主要包括：产品销售前的改造维修费、非产品保养费、水电费、取暖费；广告宣传费、产品销售过程中产生的展示费、为销售公司产品而专门设立的销售机构。员工工资、福利费、营业费用等常规费用。

发生的销售费用

借：销售费用

贷方：银行存款

或应付账款

二、 . 收益 , 利润 会计 的 主要 会计科目 ;

(1)主营业务收入：包括土地出让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、租金收入。

由于营业收入的实现与价格的结算时间不一致，应单独计算

①实现营业收入的同时收到价款时

借：银行存款

贷：主要营业收入

②营业收入未实现前，收价后。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③提前收到价款，待开发完成后交付使用

借：银行存款

贷款：预付款

交付使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷方：应收账款

④开发产品赊销或分期销售的，将当期收到的金额确认为收益

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、物资转让收入、固定资产租赁收入、开放式资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：本账期一般无余额

转移或结转销售和开发产品的成本

借：主营业务成本

学分：产品开发

分期开发产品的，按收入比例结转成本

借：主营业务成本

信用：分期开发产品

扩展信息

\n 房地产涉及的税收：

房地产开发企业涉及的主要税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房地产税、土地使用税、印花税、契税、企业所得税和代扣代缴的个人所得税等。

1.营业税：税率5。

2、城市维护建设税

计税依据按实际缴纳的增值税计算缴纳。税率为 7（城市）、5（郊区）和 1（农村）。

计算公式：

应纳税额=营业税×税率。

3. 教育附加费

计税依据按实际缴纳的增值税计算缴纳，附加税率为3。

计算公式：

应付教育费附加金额=营业税×3。

4、印花税：

（一）物业租赁合同、仓储合同、财产保险合同，适用税率为1/1,000；

（二）加工合同、建筑工程勘察设计合同、货运合同、财产转让文件，税率为5/10,000；

（三）购销合同、建筑安装工程合同、技术合同，税率为3/10,000；

(4)贷款合同，税率为 ,000；

（五）资金入账账簿，贴花为“实收资本”和“资金准备金”总额的5/10,000；

\ n （6）企业账簿、权利、执照，固定贴花每张5元。

5. 个人所得税：

薪金及不含税所得的薪金适用税率表

系列 应纳税所得额（不含税） 税率（） 速算扣除（人民币）

\n 1 不超过 500 美元的部分 5 0

2 超过 500 美元至 2000 美元的部分 10 25

3 超过 $2000 至 $5000 的部分 15 125

4 超过 $5000 至 $20000 的部分 $20 375

5 超过 $20,000 至 $40,000 25 1375

6 超过 $40,000 至 $60,000 30 3375

7 超过 $60,000 至 $80,000 35 6375

8 8万元以上至10万元的部分 40 10375

9 超过10万元的部分 45 15375

计算公式：

应交个人所得税=应纳税所得额×适用税率-速算扣除

应纳税额=工资收入-2000年-“三险一金”

6. 所得税

（一）所得税的征收方式有两种：审计收集和验证收集。

（二）属于核定征收的，按所得计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=总收入*固定税率*所得税税率

（三）审计征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

(4) 所得税税率：

一般企业所得税税率为25，

符合条件的小型微利企业减按20%的企业所得税税率缴纳企业所得税。

对国家需要扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

7. 房地产税

按不动产残值计算缴纳的税率为%；如果按照不动产的租金收入计算缴纳，税率为12%。

8、土地使用税：每年每平方米土地使用税金额如下：

（一）大城市30元到30元；

（2）中等城市24元人民币；

（3）小城市人民币至18元；

（四）县城、镇、工矿区人民币至12元。

9、土地增值税

土地增值税，按照纳税人转让不动产取得的增值税，按照规定的适用税率计算征收。项目金额后的余额为增值金额。房地产转让收入包括与房地产转让有关的货币收入、实物收入和其他经济利益。计算增加值的扣除项目金额包括：

（一）取得土地使用权支付的金额；

（2）开发土地的成本和费用；

（三）新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；

（四）与不动产转让有关的税收； \n

（五）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超税率累进税率，即：增值部分不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过抵扣项目金额的50%，但不超过抵扣项目金额的100%，税率为40%。增值额超过抵扣项目金额100%且不超过抵扣项目金额200%的，税率为50%。增值额超过抵扣项目金额200%的部分，税率为60%。