房地产公司佣金在吗做账

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  好顺佳集团

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  2022-08-31 16:13:03

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实践|房间销售提成的售前阶段扣除:什么样的处理比较合适?

临近年底，部分企业已开始结帐和办理年度企业所得税决算准备工作。今年1月1日起，房地产开发企业开始实施《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“新收入准则”)，对房地产开发企业影响较大。近日，多家房地产开发企业财税负责人向笔者咨询:新收入标准实施后，企业预售阶段的销售佣金，企业所得税该如何处理?在实践中，对这一问题有不同的看法和操作方法。

情况下

某房地产开发企业某纳税年度取得预售收入1亿元，向合法中介支付的销售提成300万元(不含增值税)取得税前扣除凭证。在执行新的收入指引之前，该销售提成直接计入“销售费用”，减少利润总额。新的收入标准实施后，销售提成计入“合同取得成本”科目，不计入当期损益。在这种情况下，300万元的销售佣金是否可以在企业所得税前扣除，在实践中有不同的观点和操作方法。

的分析

新收入标准第二十八条规定，企业为取得合同预期收回的增量成本，应当作为取得合同成本确认为一项资产。但是，资产的摊销期不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。增量成本是指企业在没有取得合同的情况下所产生的成本(如销售佣金等)。新收入准则第二十九条还规定，按照本准则第二十六条和第二十八条确认的资产，应当在与资产确认的商品收入相同的基础上摊销，计入当期损益。对于房地产开发企业，摊销期在一年以上的销售提成，应先计入“合同取得成本”科目，再按照与收入确认相同的基本摊销方式计入“销售费用”。

在新的收入标准下，房地产开发企业销售佣金的会计处理实现了会计确认期间和确认方法上收入与费用的匹配。与旧的营收指引最大的区别是预售阶段实际支付的销售提成不再影响公司全年的利润总额。

那么，预售阶段的销售佣金，在企业所得税中应该如何处理呢?

为了解决这一问题，在实践中有两种操作方式。第一种操作方式是预售阶段支付的销售提成在企业所得税前不扣除，但当销售收入确认条件满足，销售提成结转当期损益时，符合条件的销售提成在企业所得税前扣除。是第二种经营模式，售前阶段支付的销售佣金可以在税前扣除企业所得税，但由于开放入账，成本还未计入当期的损益，因此，应采用纳税方式进行处理，后期会计摊销销售佣金将计入“销售成本”，这时增税。

《企业所得税法实施条例》第二十八条规定，企业发生的支出应当区分收入性支出和资本性支出。收益费用在发生的当期直接扣除;资本支出应当分期扣除或者计入相关资产成本，不得在发生的当期直接扣除。同时，财政部关于收费手续费支出及税收抵扣的通知(财水[2009]号)。第二十九条，以下简称“二十九档”)第四条规定的，企业已计入固定资产、无形资产及其他相关费用和佣金，应由执行阶段扣除折旧和摊销等，不得在发生当期直接扣除。

根据上述规定，笔者认为，新收入准则实施后，房地产开发企业发生的销售佣金费用应在会计处理中作为资产入账。如果在现行企业所得税前直接扣除，则没有有效的法律依据，应在计入损益时在税前扣除。税前扣除的，按第29号文件规定的扣除限额、业务资格、支付方式等要求进行纳税处理。

此外,依照《企业所得税法实施条例》第九条的规定，除本条例和国务院财政、税务主管机关另有规定外，企业应纳税所得额按照权责发生制计算，不论收、付，均视同当期收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使当期已经支付，也不视为当期收入和费用。也就是说，即使销售佣金在当期已经实际支付，也不构成在当期企业所得税前扣减的法律依据。

综上所述，笔者认为，在现行税法下，第一种操作模式，即售前阶段支付的销售佣金不是税前扣除的企业所得税，而是符合销售确认条件并结转成损益的当期销售佣金，对于符合条件的销售佣金税前扣除的企业所得税，多是顺理成章的。

建议

然而，第二种方法在一定程度上反映了一些纳税人的要求。虽然销售佣金最终按销售收入的比例计入损益，但两者在售前阶段的处理是不同的:已收到但尚未结转的销售收入，需要根据估计的毛利率，计算企业应纳税额，但相应已支付但尚未结转的销售佣金未在税前扣除企业所得税，这在会计核算后出现了折算，由于延迟销售佣金的扣除，形成了收入与企业成本之间所得税处理不匹配的问题，从而导致房地产开发企业预售期间税负增加。

以本案例为例，假设公司的预期毛利率为20，适用的企业所得税税率为25，不考虑其他因素。会计方法转换前，企业当年度应纳税所得额为10000×20-300=1700万元;会计方法变更后，企业当年度应纳税所得额为10000×20=2000万元。变更会计方法后，300万元的销售佣金将延迟到后期扣除，导致当期企业所得税增加300×25=75(万元)。笔者认为，解决上述问题比较简单易行的方法是与主管税务机关沟通，综合考虑新税收标准实施对房地产开发企业预售期利润的影响。各级税务机关应调整当前预估的毛利率，以便更合理地计算房地产开发企业的预估毛利率和应纳税所得额。

中国纳税申报表

新收入标准实施后，房地产开发企业在预售阶段——销售提成税前扣除:哪种处理更合适?

作者:邹圣武金田