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  好顺佳集团

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  2023-03-22 10:55:43

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中介带看新楼盘，佣金会不会加在客户的房价里

现在很多楼盘与中介都有合作关系，我们买一手房，可以自己直接去售楼部，也可以通过中介带看。如果通过中介带看，那么中介的佣金会不会加在客户的房价里？我是「房微言」，开发商在制定楼盘价格时，已将包括中介佣金在内的营销费用成本加入房价了。在正式开售后，通常不再需要客户另付中介佣金，也不会临时将佣金加到房价里；但也有少数楼盘是以各种名目要求客户另付佣金。我们先看一下房价是如何制定的。一个楼盘在开盘前，需要提前制定好价格表和各阶段的折扣优惠。制定价格表的方法之一就是“成本导向法”，即楼盘的成本+目标利润=售价。那么楼盘的成本包括哪些？从上面饼图可以看出，楼盘的成本包含了营销费用，这个营销费用再细分，又包括“销售佣金、广告费用”等明细费用。换一句话来说，在还没开售前，中介佣金已被加入房价了。既然佣金已提前加入房价了，为什么中介说佣金与房价无关？1.这是一种销售话术。若某个中介带客户看一手房，和客户说成交了还要收客户的佣金，或要将佣金加入房价，我相信说没有客户愿意通过他买房，因为售楼部在那，客户随时可直接通过置业顾问看房买房。但如果中介和客户说，不收佣金也不会将佣金加到房价里，那么效果就不一样了。客户会抱着“既然没什么损失，通过中介看房也未尝不可“的心态跟中介去看一手房。2.换一个角度来理解，中介的说法也没毛病。因为房价确实与公示价一样，中介手上优惠折扣与售楼部公开优惠折扣也一样，甚至还低一些。不会因为由中介带看的，开发商或中介临时又加一两个百分点的佣金到房价上。并不是所有的楼盘都是开发商付佣，有少数楼盘会设各种名目收取客户佣金。这些名目包括“电商费”“团购费”等等，金额几千至几万不等，有些是按百分比来收取。这些所谓“电商费”“团购费”其实就是佣金，甚至近期深圳曝出“喝茶费”其实也是佣金的一种形式。这些变相佣金不列入房价，额外收取，实际还是购房成本即房价的一部分。那么买一手房，通过中介带看好，还是直接去售楼部好？现在很多广告渠道的获客效果都不那么理想，楼盘主要还是依赖中介获客。而中介获客的主要利器是额外优惠折扣，即除了正常的优惠外，楼盘还需要给中介一个额外折扣，支持中介拓客。这个额外优惠折扣的大小往往与中介的规模有关，中介的规模越大，议价地位就越高，所能拿到的额外优惠折扣就越大。另一方面，中介从业人员出于竞争和促成交的需要，会以“额外优惠+部分返佣”的加快客户的购买决策速度。因而，个人觉得可通过中介带看，获取中介手上“额外优惠和返佣”，降低购房成本。如通过中介买一手房，要重点注意：1.中介是否以其它名目变相收取佣金，如有这种现象，不要犹豫，直接拒绝通过中介购买。2.另找其他朋友到售楼部摸清现场的真实优惠折扣后，与中介的优惠折扣（包括返佣）比较，看通过中介购买有优势还是直接在售楼部买有优势。如售楼部更有优势，等过了中介客户保护期后，直接找售楼部购买。中介保护期通常在7-15天左右。3.中介人员属外围拓客，很多人员对楼盘情况不熟悉，因而要多与场内对接的置业顾问沟通，并现场实地多了解，将楼盘情况了解清楚再下定签约。综上“羊毛出在羊身上”，在正式开售前，佣金已作为营销费用成本提前加入房价里。通过中介买一手房，大部分楼盘都不再需要客户付佣金或将佣金加到房价内，但不排除有少数楼盘巧立名目收取佣金，尤其是楼市火爆时。最后《商品房销售明码标价规定》有明确要求，销售商品房实行明码标价。商品房经营者不得收取任何未标明的费用，不得使用不规范的价格标示，误导购房者。因而，“团购费”“电商费”等等这些变相收取佣金的做法其实是违规的。我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我