物业公司前期介入费怎么做账(物业前期介入工程部需要做哪些工作)

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  好顺佳集团

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  2023-02-20 10:58:57

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物业管理前期干预是指物业公司在项目交接前的物业开发各阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与干预，从物业管理运营和业主使用角度出发，对物业的环境配置、功能规划、楼宇设计、材料选型、设备选型确保物业的设计和建设质量，既为物业使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期干预也可以减少接收验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

1 )研究阶段。

在房地产的市场调研和项目可行性研究阶段，房地产商需要听取物业管理公司的参考意见，以减少决策的盲目性和主观随意性。

因此，物业管理公司必须评估建筑项目的市场定位、周边物业管理状况、潜在业主的构成和消费水平，以及未来的服务内容、标准与成本、物业管理、利润测算等。

2 )规划设计阶段。

规划设计是项目实质性开发面临的问题，而物业管理工作的特点是培养物业管理公司对物业使用和管理过程中细节问题的发现和处理具有特殊的敏感性和应变能力，更直接地反映出传统房地产开发中“先天不足”所带来的后果

此时物业管理公司的介入应从配套设施完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理等物业日常养护、维修、管理完善等方面提出自己的意见和建议。

3 )施工安装阶段。

房地产公司在施工阶段的介入为工程质量增加了保证。 物业管理公司派员到现场施工，熟悉未来从外观上难以看出的工程施工质量，包括基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管线铺设和行车等。

发现缺陷问题或遗漏项目，可在现场与开发商和施工单位共同协商，及时提出并落实整改方案，协助设备安装，进行现场监督，确保安装质量，并从物业管理角度对装修、布局、材料等提供相关意见。

4 )前期管理阶段。

前期物业管理中，物业管理公司起主导作用，有明确的管理对象，管理者依法享有该物业管理经营权。 图纸审核、工程设备验收、交接方案编制等物业前期管理工作只是辅助工作。

前期物业管理的内容主要是听取业主或使用者对物业管理的要求，了解业主或使用者物业使用的安排和计划，参与销售部门与业主或使用者签订合同。

房地产公司开具以物业管理费用为内容的服务业发票。

发票应当包括人员招聘、培训费、市场调查费、设备配置费、其他前期投入费等费用。

如果开发商重视服务质量，为了长远的发展需要就必须提高开设费用。 如果不这样做，物业管理薄利行业，就很难生存和发展。 在国内做的好企业都是这样。 万科、中海、绿城等给你这些费用。

第一、从经济效益角度看

任何经济活动都是有成本的，作为企业也必然要考虑经济效益，这一点不足为奇。 考虑到物业管理前期介入的经济性？ 这可以从三个角度分析：

1 .经济效益的可行性

从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，有风险收益。 利方面：有物业管理公司介入，加强决策、规划的准确性，保证房地产顺利开发，同时保证房地产开发质量，促进房地产销售，加快资金周转。 弊端方面：主要增加了成本(前期介入费用由房地产开发商承担)。如果物业管理公司提出返工建议，工期等也有可能增加。 总的来看，房地产开发商在前期干预中承担了一定的风险，但也带来了更大的收益，从经济角度看利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期的干预。

2 .从物业管理公司的角度

从参与的角度看，物业管理公司由于前期的介入，熟悉了物业，为以后承接新业务奠定了基础，便于本公司进一步拓展业务领域，占领业务市场。 不利的一面是成本可能很高(如果费用由物业管理公司承担)。

3 .从整个社会的角度

从全社会角度看，前期干预有利的是规划施工阶段得到排查，减少失误，使房地产存在的不足消失在萌芽状态，有利于提高全社会的经济效益。

综合分析，利明显大于弊，所以从经济角度看，物业管理可以提前介入。

二.技术能力保障

为了保证物业管理前期干预的成功，物业管理公司必须选择和组织多方人员参与前期干预。 由于房地产开发周期长，物业管理公司无法派员介入，应该采用精干的政府组织架构，人员构成可以采取两种。 长期干预人员(2~3人)由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。 短期介入者(3~4人)由公司经理、部门经理、技术骨干构成。

长期介入者是指从项目一开始，进入角色，直到项目结束，参与项目的全过程。 介入人员的素质和技术很大程度上决定着物业管理前期介入的成败，人员的选择上必然有所选择，通常会有经验丰富、知识全面的管理人员(该同志熟悉物业情况，有相关经验)参与物业管理前期介入。 另外，还需要结构工程师和设备工程师合作，管理土建工程和设备安装的质量管理。

通过技术人员的技术检查，可以保证物业管理前期介入达到预期的效果。

三.政府、法律制度的保证

政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。 在房地产开发的市场中，在物业管理以前

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这个问题就是所谓的前期房地产公司的合同风险。

《前期物业服务合同》最大的问题是其不确定性。

根据《物业管理条例》的规定，逾期未满，业委会与物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

也就是说，前期房地产公司随时都有可能在业主大会上被解聘。 如果提前解约，将会损失企业在项目上的各种投资。

前期合同的合同主体为开发商和前期房地产，合同终止时，双方对房地产公司前期投入有约定，双方可以按照约定执行。 否则，投入的资金，基本上是打水漂。