房地产行业记账报税(财务在房地产行业的发展如何)

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  好顺佳集团

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  2023-02-16 15:34:11

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找代理记账公司专业做财务报税，会计出纳也外包。

存活5年以上的规模以上企业的房企，大部分是自己的财务。如果你有幸来到这样的公司，可以锻炼一下。对于财务欺诈，人们的看法不一。在法律允许的情况下，偷税漏税仍然很常见。如果非法挪用公款，进行金融诈骗，一旦被举报，将面临严重的惩罚。财务工作非常重要。每个公司的发展都需要专业的财务规划。房地产行业还有很多家族式企业，一些不可避免的财务制度会影响到你。这就需要你做一些心理准备了。如果你足够专业，不断学习，你可以在财务上帮助老板决策。我相信你会有很大的发展。如果你很诚实，建议你加入一家上市公司。一般财务造假的比较少。

或者一些集团公司，最好不要去家族企业。会陷入家族内部的一些裙带关系。

重要的不是某个行业，而是你足够专业，能在财务方面给这个公司和老板提出建设性的意见，这有多重要。

期间，不容易波及到所有房企。必然会有竞争，会有一部分房地产企业被淘汰。去年，他们中的许多人破产了。

加油，祝你幸福。仅此而已。

据说房地产可以节税。我们能做什么？有必要眼巴巴地等39年或者 年的贬值吗？不会，当然我们有不同的套路，用在不同的场景。不然会计怎么养家？今天我们就来说一个常见的招式，成本隔离。

当你购买办公楼或类似的整体资产时，接下来要考虑的是成本隔离是否必要。在会计和税法的计算中，折旧费用是一项重要的成本，折旧费用通常是不动产等重资产的主要抵税项目。可折旧资产的种类很多，包括生产设备、电子设备、建筑物等。(土地不算折旧资产)对于不同类型的资产，计算折旧费用的时间线也不同。比如商用车是5年，非住宅房产是39年。折旧费用的合理计算不仅可以在账目中更恰当地反映资产的使用情况，还可以减少当年的应纳税所得额，降低纳税申报时的所得税税率。

那么，既然大部分资产都可以折旧，为什么还要计算资产的成本隔离呢？主要原因是加速折旧。举个例子，假设你在2018年花500万美元买了一栋商业写字楼，简单的把成本分成80的建筑和20的土地。在不考虑179条款和特别当年折旧扣税(后面会提到)的情况下，第一年的折旧费用大概是10万。假设我们把成本分离出来，把那80的建筑物中的部分资产单独列出来，并进行适当的分类：5作为土地改良(15年使用期)，5作为商业设备(7年使用期)，10作为装修(5年使用期)，50作为简易建筑物，那么第一年可使用的折旧费用约为22万元。有了足够的应纳税所得额，第一年节省的所得税约为25000元(适用21的企业税率)。良好的成本隔离加速了部分资产的折旧，提前释放了部分现金，既产生了货币的时间价值，又有助于企业的现金流管理。

税改实施后，对成本隔离和资产折旧影响较大的有两个条款，即179条款扣税和特殊当年折旧。这两个条款的作用类似，都大大加快了资产折旧的速度。在税改之前，这179项税收抵免和奖金折旧只能用在全新的资产上。但税改后，只要是纳税人新的资产(购买二手资产)，都可以选择使用这两项加速折旧抵税额。虽然第179条税收减免与奖金折旧相似，但它们都适用于不同类型的资产。比如，奖金折旧只适用于使用年限在20年以下的资产(非住宅不动产除外)。因此，在成本隔离后，房地产所包含的部分资产在购买的第一年就可能被提足折旧和扣税。需要注意的是，无论采用哪种折旧方法，折旧总额都不能超过资产的成本。

虽然资产折旧在税法上提供了很多好处，但是在出售资产时，还是要考虑折旧。这背后的逻辑是，该资产并没有真正折旧，而只是作为亏损入账，用于扣税。因此，如果售价高于出售时的现行成本，以前用于扣税的折旧费用将重新计算为收入，这部分收入将按普通收入的税率征税。比如一辆商务车，买的时候成本5万，使用第一年折旧 万抵税。出售一年后，价格为4万元，那么国税局的观点是，这辆车实际上只折旧了1万元，另外 万元的折旧费用需要加回收入中。但只要该资产不被出售，并随着其使用寿命实际消失，就不会计提折旧。经过适当的成本隔离后，房地产中的其他资产如写字楼，如办公家具等。可以单独提出加速折旧，并且在不动产出售时，剔除这些已折旧的家具后，不需要计算该类资产当年的折旧费用。

最后，我们举一个具体的例子，看看利用成本隔离节税的效果。钱多多老师在2018年买了一栋价值1000万的4层老办公楼。通过税收筹划，主要是通过费用分离折旧的抵扣，第一年的折旧费用从18万元变成了140万元。钱多多教师边际税率为37，为钱多多教师节省了45万元。除了专业的房地产会计师，还有工程师、建筑师等。在整个规划中，整个文件符合国税局的规范。

一套合规的成本隔离需要专业工程师和税务师的配合。在操作上，需要严格遵守国税局的成本隔离审计准则。一些必要的步骤不能跳过，资产一定要合理分类。

房产方面的其他节税还有：房屋资本利得免税、1031交换、机会区、分期付款、基数递增等。如果投资者中有非美国税收居民，应在税收结构中进行额外的考虑。

记账没有什么规定，只要你能准确记账就行！

我来说说怎么报税吧！

根据规定，个体工商户的税收征收有定期定额征收和查账征收两种。对于定期定额征收，只需要按照税务机关核定的定额税额或者征收率计算税款即可缴纳。

下面主要看查账征收的个体工商户如何申报！

1.打开浏览器，搜索你所在省份的“XX省税务局”。

2.进去后点击“我要交税”

3.然后点击“纳税申报登记”

按照下图提示填写公司信息，完成注册，即可登录使用！

在XX电子税务局界面通过密码模式输入企业信息密码登录。

进入“我要查询”界面，点击个体工商户查询核准信息，先查询你的额度信息。

点击“查询个体工商户核准信息”进入界面。不要选择其他任何东西，输入版本

下图就是一个例子。输入验证码后，点击〖查询〗按钮，即可查询出该公司所有的定期额度信息。注意找到有效期内的增值税月核定额信息，以便后期填写申报表。(如下图所示，可以看到一个实例单位的额度是每月5000，申报季度时的销售收入比门槛低15000)

点击左侧菜单第一栏“返回上级”字样，返回上一页开始当前申报。关注下面我的待办事项提示，根据下面的事项名称选择未申报的事项，点击“办理”即可申报。

点击如下界面。

申报数据应按照申报实际收入的原则填写。开具专用发票、普通发票和领取定额发票时，应根据情况填写相应栏目，并按情况填写。

税务机关开具增值税专用发票并预缴3税款后，应在金额栏第一、二行填写发票金额栏的金额(注意金额不是价税合计面值)，数字一致。

填写完第1行和第2行后，第21行会显示预缴的税额。检查第20行和第21行的应纳税额与预缴税额是否一致。如果一致，就不用补税了。第22行本期应(退)税金额为0。填写完毕后，点击页面下方的保存按钮保存成功，然后确认申报。

开具普通发票或仅领定额发票的，在第11栏填写发票税额合计(面值 =应填金额)或领定额发票总金额，未达到起征点。以截图单位为例，月额度5000，那么季度额度15000(5000 * 3个月)，填写第11栏即可保存申报。

填写完毕后，将页面拉到底部，点击保存即可申报。如果报告有问题，可以点击删除，清空所有数据，重新填写。

4.成功保存报告后，单击左侧菜单中的第四项确认申报。确认申报后，申报成功。

5.报完增值税后，再报定额。点击左侧菜单返回上级字返回电子税务局首页，在顶部搜索栏输入关键词“定额”进行搜索。

搜索后页面如下，定期定额纳税人申报后点击"办理"按钮进入申报。

进入如下页面后，点击左边带有定期定额纳税人申报字样的菜单。

6.点击页面如下图所示。通过点击月申报后的下拉箭头将纳税期限改为季度申报，然后点击页面右上角的下一步继续申报。

7.单击下一步，将显示以下页面。在表中应税项目第一行填写当期收入(增值税表上的数字)，系统自动计算个人所得税应纳税额。将当前增值税金额填入第2、3、4、5行，系统将自动计算应纳税额。如果只有额度没有其他收入，系统会把带出的数字作为申报。

注：个体工商户和小微企业享受减免优惠政策。城建税及附加税费、教育费附加、地方教育附加、水利建设专项收入、印花税都实行减半的优惠政策。同时，20有一项优惠政策，月收入不超过10万或季度收入不超过30万的纳税人，在申报教育费附加、地方教育费附加和水利建设专项收入时，可以享受免税政策。他们申报时，可以享受相应的减免性质。

注：个体工商户和小微企业享受减免优惠政策。城建税及附加税费、教育费附加、地方教育附加、水利建设专项收入、印花税等都实行优惠政策

如果个人纳税人开了专用票，本期缴纳的税款不会有数字，只有固定收入是一种申报模式，可以自行填写。保存声明并确认，然后关闭页面。关闭后会跳转到主页面，如下图。

到此结束，终于，一步一步复制太麻烦了。这些图片是我从别人那里抄来的，内容仅供大家学习交流。特别感谢财税智库和淄博市税务局！

第一，小规模公司成立后首次做的账目内容

1.公司/企业增值税的计税；

2.地方税的计提是基于税法的相关要求：

在计算缴纳企业增值税的同时，还要计算缴纳一部分地方税，主要包括城市维护建设税和教育费附加。

3.其他税的计算和缴纳在正常月份，只需要考虑企业/公司增值税和预提地税等税，但所得税等税要在个别月份的月末计算缴纳，如季度、年末等；按季度或半年按当地税务机关的要求缴纳印花税、房产税、土地使用税等税费。

第二，小规模的公司在设置账户时需要以下几本书

1.适应企业/公司

企业/公司的规模与业务量成正比。对于规模较大的企业来说，业务量比较大，分工比较复杂，会计账簿所需的账簿数量也比较多。

2.避免重复设置账户和记账。

通常为公司管理提供相应的会计信息依据。因此，建账时应以满足管理需要为基础，避免重复建账、记账。

3、根据公司的会计程序：

业务量不同，企业采用的会计程序也不同。

三。小规模公司的月度会计流程

一般来说，根据原始凭证制作记账凭证，然后根据记账凭证记录明细账，再进行汇总，根据汇总表记录总账，最后根据总账编制报表。

新公司注册成立后，必须在次月开始报税。企业不管经营与否，都要建帐报税。