河东代理记账定制

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  好顺佳集团

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  2022-10-17 09:19:04

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接上篇文章《购买房产，是以公司名义还是个人名义？以公司名义购买房地产更划算，而且只讨论非房地产企业转让非住房的情况。

说说你以公司名义买房要交多少税，几年后升值了？

直接销售给企业或个人

如果增值税为一般计税方式，按9%缴纳增值税，增值税销项税为全价÷（1+9%）×9%；如果可以采用简易计税方法，征收率为5%，增值税额为转移差额÷（1+5%）×5%。简易计税仅适用于 2016 年 4 月 30 日前取得的房地产或转让小规模纳税人取得的房地产。

转让所得（收入减去成本费用）计入企业所得税的应纳税所得额。

土地增值税的计算比较复杂。计算增值税和增值税税率，最高税率为60%。此外，房地产价格的获取方式有以下三种：评估价、购买发票价或核准征收。

印花税按产权转让文件缴纳，税率为‰。

具体计算方面，例如，假设以采购发票作为抵扣进行计算。一家公司3年前以200万（不含税）的价格购买了一处房产，现在以800万的价格出售。企业应按照一般计税办法缴纳不动产转让相关费用10万元。

增值税800÷(1+9%)×9%=1万元（其他进项税不计）

附加税为×(7%+3%+2%)= 10,000元

印花税为800÷(1+9%)׉=1万元

土地增值税扣除项目=发票金额×[1+（转让年份-购买年份）×5%]）+房地产转让相关税费+房地产转让相关费用=200×[1+3 ×5%])+ + +10 = (万元)。

增值额为800÷（1+9%）=（万元）。

增值率÷=196%

应纳税额为×50%×15%=（万元）

企业所得税为[800÷(1+9%)]×25%=800,000（仅缴纳不动产转让）

累计税金360万，约占房产转让的67%！真的很高！

这时候可能有人会认为，如果房产是以个人名义购买后转让，可以免征地税。事实上，这不是真的。 《土地增值税暂行条例》实施细则规定，个人因工作调动或生活条件改善等原因转移原有自用住房，经向税务机关申报的，免征增值税。获得批准并已居住五年或以上。土地增值税；对居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。居住不满三年的，按照规定计算征收土地增值税。因此，本文讨论的是非住房，如果不属于住房，在土地增值税中，只要是转让国有土地使用权的单位和个人，土地及其附着物取得所得，征收土地增值税。义务人应当依照本规定缴纳土地增值税。

其实你要考虑到这一点：这些税种中大部分是土地增值税。征收土地增值税的原因是土地升值带来税收。土地升值不是企业经营的结果，而是经济公司的发展和市场环境变化带来的增长，这些增长带来的收益简单来说就是国家带来了收益对企业来说，这本身就是一笔横财，没必要抱怨多给国家交税！

企业之间的操作

在许多税收筹划案例中，都涉及到房地产转让。事实上，国家对重组事项确实有很多优惠政策，比如对房地产、土地使用权等打包转让（资产与相关资产一并转让），在资产重组过程中免征增值税。索赔、负债和劳动）。

对于所得税，如果重组特殊税务处理，或投资非货币资产的人无需缴纳所得税。但是，企业所得税不是优惠政策，而是递延税收政策，即转让方暂时不缴纳税款，而是无限期延展对受让方或被投资企业的应纳税额。所得税没有减少。

就像本文讨论的情况一样，如果公司最初购买房地产是为了准备未来的价格上涨，它会采取行动赚取差价。这是收真金白银，不符合重组的优惠条件。不符合企业所得税优惠条件。

也有利用亏损企业收购后转让的情况。此时，应纳税所得额可以留在亏损企业中消化，无需缴纳企业所得税。但是，要想经营成功，在条件满足前后，受让方能否接受，至少还需要一年时间，还存在反避税的风险。将中间采购成本、时间、人力、风险等成本与节税进行比较。 ，可能得不偿失。

税负最重的土地增值税也是如此。只有符合企业合并、分立、单位或以房地产入股的条件，将房地产转让或变更给被投资企业的，才可以不征收土地。增值税条件。

因此，只要出售，无论是直接出售房地产，还是间接出售股权，都需要缴纳土地税。

最后，国家在制定政策时要充分考虑各种可能性。在税法越来越完善的今天，几乎所有的漏洞都被堵住了。因此，当你看到税收筹划时，你应该注意它。对于每一个细节，都可能有一些路走不通，或者根本就走错了路，硬着头皮走下去只会有风险。

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小规模纳税人一般200-300/月，一般纳税人400-600/月。具体价格视公司业务量而定。对于新成立的公司，建议使用代理记账。优点如下：

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