房地产公司做账有营业成本吗

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  好顺佳集团

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  2022-08-31 16:21:24

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房地产开发项目成本成本构成

1. 土地成本。

指取得项目土地使用权所发生的费用。目前，取得土地使用权的方式主要有有偿转让和行政出让两种。

土地成本包括:

(一)土地使用权出让金、征地费;

参考政府近期出让的同类地块出让金金额，修正时间、地点、用途、临街条件、建筑容积率、土地出让期、周边环境条件、土地状况等因素，即可估算出土地使用权出让金。也可根据城市人民政府公布的城市基本地价，以及项目用地所在地块等级、用途、容积率、使用年限等因素进行修订。

征地产生的费用主要包括土地补偿费、土地投资补偿费(苗木补偿费、树木补偿费、土地附着费)、人员安置补偿费、新菜地开发基金、土地管理费、树根占用税、安置费等。

(2)城市建设保障费;

城市建设支持成本是政府对自来水厂、污水处理厂、燃气厂、供热厂、城市道路等城市基础设施投资的受益方分担的成本。

(三)拆迁安置补偿。

拆迁补偿费实际上包括拆迁补偿费和补偿费两部分。拆迁安置费是指开发建设单位按照规定对被拆迁房屋的使用者进行安置所需的费用。被拆迁房屋的使用者因拆迁而迁出的，作为拆迁人的开发建设单位应当支付搬迁补助费或者临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位按照有关规定对被拆迁房屋的所有人进行补偿所需的费用。拆迁补偿的方式可以是货币补偿，也可以是房屋产权的交换。

2. 初步的工程造价。

包括:开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质调查及“三通一平”等土质土地开发项目费用。

项目的规划、设计和可行性研究费用一般可以按项目总投资的百分比来估算。“三通一层”等土地开发成本主要包括地上原有建筑的拆除成本、场地平整成本和水、电、路连接成本。这些费用可参照有关计算标准，根据实际工作量估计。

3.房地产开发费用。

包括:

(一)建筑安装费用;

工程造价是指直接用于工程建设的总费用，主要包括工程建设费用(构筑物、工程施工、特殊装修费用)、设备及安装工程(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装及其他设备安装等)和室内装修、家具、等。

(二)公共配套设施建设费;

指居民区内服务、支持居民的各类非营利性公共配套设施(或公共设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等。一般根据规划指标和实际工程量进行估算。

(3)基础设施建设成本。

指建筑物及工程红线外2米范围内的管道、道路工程，其费用包括水、雨水、污水、燃气、供热、供电、电信、道路、园林绿化、环卫、户外照明等设施的建设费用，以及干线、主要设施与市政设施、道路等接口的费用。一般按实际工程量估算。

4. 管理费用。

是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括公司员工工资、工会经费、员工教育培训经费、劳动保险费、失业保险费、董事费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、启动成本摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失等管理费用。

5. 销售费用。

指开发建设项目销售产品过程中发生的费用和设立专门销售机构或者委托销售代理人发生的费用。包括销售人员工资、奖金、福利、差旅费、代理销售折旧费、修理费、材料消耗费、广告费、代理费、销售服务费、销售许可证申请费。

6. 财务费用。

指企业为筹集资金而发生的费用，主要为贷款或债券利息，也包括金融机构的手续费、融资代理费、承诺费、外汇净亏损等企业为筹集资金而发生的财务费用。

7. 其他费用。

主要包括临时用地使用费和临时工程费、施工图预算和标前准备费、工程合同预算或标前检验费、投标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工许可证费、工程质量监理费、工程监理费、竣工图编制费、保险及其他杂费。这些费用一般是按有关地方当局规定的费率估计的。

8. 不可预见的费用。

不可预见的费用应根据项目的复杂性和签署的成本估算的准确性，估计为上述成本的3至7倍。

9. 税收和费用。

开发建设项目的投资估算应考虑地方政府或有关部门征收的各项税费。在一些中等城市，这些税费在开发建设项目投资中所占比例有限。所有税费应根据当地相关法律法规进行估算。房地产开发成本是经营成本吗?房地产开发成本不是经营成本。任何房地产开发成本包括:

1. 土地成本

2. 前期费用(指报批建设费、设计费、监理费、咨询费、临时设计费等)

3.工程造价(含单项建筑安装造价、景观造价、基础设施造价、配套造价)

4. 开发费用(主要指现场管理人员的工资)

5. 资本化利息(指用于开发的大额贷款利息)

除了上述发展成除此之外，还有三个摊销费用需要考虑，但不包括成本类别:

行政费用、销售费用、财务费用。