房地产公司并购如何做账

• 

  好顺佳集团

• 

  2022-08-15 09:39:29

• 

  1736

创新房地产融资策略、一二级市场并购重组方案设计与税收风险防范

近两年，房地产并购市场风起云涌，马太效应越来越明显。快速扩张发展的利器，“白银时代”的并购重组是每个房地产企业管理者必须尽快适应的新发展方向。 2018年，随着房地产市场“住不炒”调控主题的延续，在“去杠杆”的大背景下，房地产创新融资部不断创新融资结构，大家的意识也越来越深税收筹划对房地产融资成本的重要性。影响！

2019年，房地产进入白银时代，中小房企的资金压力越来越大。预计今年房地产并购市场规模将再创新高。如何高效、高质量地进行并购，将成为房地产财税工作中的热点问题。

【细节】

第1部分：房地产项目并购重组指导意见

一、创新房地产企业融资方案

一、债务融资实际案例分析

（一）通过商业银行渠道进行债务融资

（2）通过信托渠道进行债务融资和夹层融资

（3）私募股权基金混合融资

（4）公司（企业）债券/债务融资工具融资

（五）资产证券化融资

(6) 供应链融资

(7) 保理/商业票据融资

(8) 债务融资计划融资

（九）租赁公司债务融资

（十）境外融资

2、股权融资实践案例分析

（一）基金信托融资

（二）项目合作股权融资

（三）以财务大师的形式进行股权融资

2、重新认识并购——走出传统并购的误区

一、房地产企业并购的本质是什么？

2、企业并购、房地产并购、房地产项目并购

3、房地产并购的时代背景？

4、房地产企业并购的驱动力是什么？

5, 2017：房地产公司并购之年

六、房地产公司未来的发展路径

三、房地产项目并购的核心财税问题

一、并购核心问题是财税利益博弈

2、并购协议及并购税

3.并购尽职调查：收益核算与蒙眼冲

四、典型房地产公司的并购收入路径

1.并购王：融创并购狂人：阳光城

2、并购是目前房地产企业获取土地的主要方式

3、土地一级市场日益成为央企和国企的集聚地。大量民营地产公司去向何方？

第二部分：房地产项目并购重组拍卖、征地、一二级联动开发的实际案例、税务风险方法及税务筹划

（一）直接招投标

1.直接招标和招标：定义、途径、基本要求、方法和合同细节

2、直招 拍卖挂牌综合案例——综合征税解构

（一）项目公司招标土地

①地价扣除：不同分配方式下的异同

②土地闲置费、基础设施配套费、开发费、政府性基金、契税、滞纳金、土地出让金缓缴利息？

③实用面积的确定

④销项税抵扣的四种核算方法：路径

⑤产出税抵扣：调整清算收入还是抵消土地成本？

⑥土地增值税抵扣中房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税如何处理？

（二）母公司竞投土地

①母公司是否转让土地使用权？

②项目公司股权结构不变

③项目公司股权结构发生变化

土地部门出具给房地产公司母公司的土地出让金收据，去土地部门和财务部门协商，与项目公司代为 土地出让金收据抬头

通过“空壳公司”设立项目公司

税务局内部素质

①土地出让合同印花税的纳税人是谁？母公司还是项目公司？

②《国有土地使用权出让合同变更协议》如何缴纳印花税？

③ 土地使用税相关问题

（3）拍卖方式特别规则——限价+竞争地价、上限地价+综合房价、上限地价+建设方案或建设方案、上限地价+定向安置房面积、高地价+开发进度+保障性住房面积，高地价+养老设施配置，高地价+人才住房配置面积+自持比例+自持期限

①税务机关核价对吗？

②在保障性住房价格明显偏低的情况下是否应该进行税收调整？

③“限地价+竞建”算无偿出售吗？

④出售自有物业的税务风险分析

（2）征地（有意征用）

一、征地：定义、路径

2、政府故意征地

3。村企合作模式

（3）一二级联动开发

1、一二次联动开发：定义、一次开发内容、支付原则

2、主次联动综合案例——综合财税结构

（1）土地退税的处理：企业所得税、土地增值税、增值税及会计处理

（2）拆迁业务税务风险分析

（3）拆迁业务税务风险分析：以国企政策性搬迁为例

（四）旧城改造模式综合案例分析

(5) 单独取得、储存和转让房屋的税务安排

仓储公司需要缴纳增值税吗？

被收购入库的企业是否需要缴纳土地增值税？

被收购公司是否需要缴纳企业所得税？

三、二级市场：7类项目，包括土地使用权出让项目、股权收购项目、产权交易/司法拍卖、合资合作开发/代建管理+品牌输出项目

\ n(1)土地使用权出让

一、土地使用权出让：基本概念及出让条件、关注重点、特殊情况处理

二、土地使用权出让综合案例——综合财税结构

（一）土地投资及参股项目公司情况

①母公司将评估其取得的土地并以其项目公司的名义投资 下一篇

②母公司将净值无偿划转给项目公司

（2）在建工程转让

（3）房屋拆迁征税如何处理？

3、总分公司交易的税务安排

（1）总公司与分公司之间的项目转移是否需要缴纳增值税？

（2）总分公司之间的项目转让是否需要缴纳土地增值税？

（3）总公司与分公司之间的项目转让是否需要缴纳企业所得税？

（二）股权收购项目

1、股权收购项目：基本概念和主要方法、注意事项、案例分析（在建工程和债务收购）、风险点提示、特殊情况处理

2、股权收购案例——以市值收购股权和以市值收购资产

3、成交价格构成

4、股权溢价——项目公司利润和股东利润

5。股权溢价处理——实际案例示范

六、以股权转让名义转让房地产的土地增值税税收风险防范

七、股权收购案例——个人股东转让所得税、转让价格公允问题

8、股权收购案——粗略规划的风险后遗症

9、股权收购特殊目标公司——分拆公司

10、房地产项目资产剥离——基于上市公司REITS案例

11、特殊目标公司股权收购——合并公司

（三）产权交易项目/司法拍卖项目

一、产权交易项目/司法拍卖项目：基本概念、注意点

2、北京产权交易所——某央企出售股权及债权案例分析

3、某法院司法拍卖项目案例——债权催收、项目公司设立

4、拍卖公告涉税条款的合法性分析——税负转移或税负转移

5、拍卖物品——增值税发票、所得税和土地增值税费用、契税缴纳、证明等问题

（4）合资合作开发/建设和托管+品牌输出项目-需要钱而不是土地

1、合资合作开发案例

2、合作住房案例分析

3、代建代管+品牌输出项目：政府代建、商业代建、资本代建

4、委托代建案例——涉税分析及会计处理

第三部分：房地产项目并购的财税安排战略规划

1。房地产项目并购重组的挑战

2、房地产项目并购重组风险控制清单

3、房地产企业并购的三大财务风险：目标价值评估风险、融资支付风险、金融整合风险

地产培训网