代理记账与小区物业

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  好顺佳集团

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  2022-07-28 08:46:05

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原标题:住房专项维修基金如何使用?这里有一个明确的答案!

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什么是住房专项维修基金?

初期维修基金何时筹得?

一期维修资金按什么标准筹集?

维修基金如何重建或退还?

在什么情况下可以使用物业维修资金?

.．.

在使用住房专项维修资金的实际操作过程中，居民或多或少都存在一些疑问。为此，徐汇区房管局编制了《住宅小区维修资金公共收入答疑解难提示》，内容主要针对居民提问较多的问题，采用答疑解疑的形式，方便居民了解维修资金使用的相关信息。

为了使维修资金的使用更加规范，徐汇区房管局于6月至8月，邀请相关专家就物业项目经理、维修资金运营者的最新政策法规、住宅维修资金管理事务等问题培训了940人，在随后的考核中，整体成绩良好。物业企业纷纷建议多开展相关业务培训，以提高整体业务素质。

什么是住房专项维修基金?

住宅专项维修基金是专用于住宅公共场所、公共设施设备质保期满后维修和更新、改造的基金。

何时应筹集初期维修基金?

在住宅区内销售新建商品住房、公共住房和非住宅物业的，买卖双方应当按照国家和本市的规定缴纳物业维修专项资金。专项维修资金用于物业公用部分的维修、更新、改造，不得挪作他用。

第一次办理房屋所有权登记前，出卖人应当缴纳购房人应当缴纳的专项维修费用，对未售出的部分，应当垫付购房人应当缴纳的专项维修费用。

一期维修资金按什么标准筹集?

每平米造价1295元/平米。

付款金额=建筑面积x每平方米建筑面积成本价x付款比例

可用于维修的常见部件和设施有哪些?

常见的地方有:住宅基础、承重墙、柱、梁、地板、屋顶和室外墙面、走廊、楼梯间、走廊通道。

共享设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非经营性车场、车库、公益性文化体育设施和共享设施设备使用的房屋等。

那么，哪些费用是不能列入维修基金的呢?

例如，依法应当由建设单位或建设单位承担的住宅公用场所、公用设施设备维修、更新和改造费用。依法应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管道和设施设备的维修保养费用。

另外还有，因当事人应当承担的人损坏住宅公用场所、公用设施设备所需的修理费用。以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部分和共用设施设备的维修保养费用。

维修资金使用的种类有多少?

维修资金的使用可分为一般使用、应急维修资金的使用和未设立业主大会的维修资金的使用。

其中，一般使用可分为授权物业企业直接组织实施维修项目，授权业主委员会实施维修项目，需要业主大会或业主小组决定维修项目的实施。

工程项目的使用程序为何需要业主大会或业主小组决定是否进行维修?

物业服务企业的编制实施方案应当包括项目名称、具体部位的设施设备、项目预算金额、成本分摊范围、施工单位的选择、施工管理办法、工程验收办法、资金结算办法、计划实施时间等内容。

首先,业主委员会应听取业主对实施方案的意见，完善实施方案。然后将实施方案提交业主大会或业主小组投票表决(由自有部分占建筑总面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主通过)，并在社区公布。其次要与物业服务企业、施工单位签订施工合同。物业服务企业根据实施方案组织实施。

最后，由业主委员会审核物业服务企业提交的物业维修、更新、改造的书面报告和费用清单。估价时，物业企业应在估价完成后，完成网上分摊，并从存款银行提取维修基金。

物业紧急维修指的是什么情况?

发生危及房屋安全的紧急情况时，物业服务企业或者自我管理的执行机构应当立即采取应急预防措施。

有下列情形之一的，物业服务企业或者自我管理执行机构应当及时制定住宅建筑公用部分、设施、设备的维修更新计划。

水泵、水箱(池)故障，影响正常使用;电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知，要求停止运行;火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知的;建筑物外墙及辅助构件有脱落危险的，屋顶、外墙渗漏严重影响房屋使用，并经有资质的评估机构认证的;

如何按规定处理财产应急维护?

业主代表大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房屋管理机构审查批准后组织实施。维修更新费用经具有相应资质的中介机构评估后，报区住房管理部门直接记入维修专项基金。

业主代表大会成立后，物业服务企业或者自我管理执行机构应当向业主委员会、物业所在地的房屋管理机构提交有关材料，向业主委员会申请挂牌、划拨专项维修资金，由业主委员会审查批准组织实施后。维修和续展费用经具有相应资质的中介机构评估后，计入维修专项基金。业主委员会在七日内未审批维修更新方案，已经发生影响房屋正常使用或者居民人身、财产安全的情况的，区房屋管理部门可以代为组织维修。维修费用由具有相应资质的中介机构评估后，凭区住房管理部门出具的评估报告和退出通知列入维修专项资金。

业主大会可以授权物业企业和行业主管部门直接使用维修资金吗?

为保证物业的公用部分、公用设施设备及时维护更新，提高维修资金使用效率，业主大会可在社区《专项维修资金管理规定》中达成协议，授权行业委员会或物业服务企业在一定限额内使用维修资金。

什么是代理记账?代理记账有哪些优势?

代理记账是指业主大会委托有资格的中介机构(代理记账机构)进行专项维护资金、公共收入的财务管理行为。

实行代理记账，可以帮助业主大会规范维修资金和社区公共收入台账，清账，做好会计信息的保管工作(避免物业服务企业更换而带来会计信息的转移)，方便业主查询和监督。

维修基金的分摊是多少?

如果是一个住宅共用的地方，共用设备的维修和更新费用，那么由业主所有的房屋按照房屋建筑面积的比例分摊:其中，一个房屋，有两个或两个以上的数字，每个门在共用的地方，共用设备的维修和更新费用，由业主所有的门按照房屋建筑面积的比例分摊。

物业管理区域内公共设施的维修更新费用，由业主按照住宅建筑面积的比例承担。

业主如何知道维修基金的余额及使用情况?

每年两次公布维修资金的账目。每年1月和7月，请求业委会及物业服务企业将帐目公告公告张贴在小区醒目位置。业主可以自行检查。

您也可以上网查询，登录“上海住宅物业网()”或在“上海物业”app上查询。进行业主登记，填写关联楼地址后，即可查询小区及个人的维修资金信息。

另外，每年4月，已经成立业主大会的小区，开业主大会账户的银行会把每年的维修资金存款寄给业主，你可以看到去年你房子维修资金的余额和使用情况。

除了以上三种手段外，业主还可以在物业服务企业、行业权威机构查询。

维修基金如何重建或退还?

未设立一期维修专项资金或者一期维修专项资金余额不足一期募集金额30%的，业主应当按照国家和本市有关规定、专项维修资金管理规定和业主大会的决定，及时改建或者重新筹集专项维修资金。

维修专项资金分为分期支付和一次性支付，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金进入等事项由业主大会决定。

经催缴，业主仍不缴纳维修专项资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

维修基金及公共收入的结余多久公布一次?

业主委员会和委托的物业服务企业应当至少每六个月公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收入的收支情况，接受业主的监督。

什么是商品住房维修基金“三试”制度?

商品房维修资金“三次审计”是指项目评审、年度变更审计和维修资金使用要求审计。

项目评估是指业主代表大会在使用维修资金时，根据本市有关规定和《维修资金管理条例》的规定，向业主代表大会开设维修资金的银行申请评估，并对项目指定承包的工程造价咨询单位评价。业主代表大会承担的鉴定费用由开证行支付。

评估范围包括四种项目。业主大会成立前的维修工程;物业紧急维修、更新、变更;物业维修、更新、改造费用超过5万元(含5万元);业主大会认为需要评估的项目，在《维修基金管理条例》中规定需要评估的项目。(工程造价在5万元以下的，由业主大会承担评审费用)。

改期审计和年度审计是指由业主代表大会、业主委员会委托有资格的中介机构对业主委员会的专项维修资金、公共收入收支和营运资金进行年度财务审计和改期财务审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公告30日。

维修资金使用要求审查是指在维修资金使用过程中产生的要求(如业主大会决议、委托鉴定合同、施工合同、鉴定报告等)，在业主大会提取维修资金时是否得到充分审查。

如果房子转让，维修资金如何结算?

房屋转让时，原房屋所有人支付的维修费用余额，由房屋受让人支付给原房屋所有人;有住宅转让合同或者当事人另有约定的，按照约定。

社会如何引入公益?

将共有部分的物业用于广告、商业促销等活动的，应当经业主大会或者共有业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意使用全体业主共用部分进行相关活动。

谁获得公共收益?

公共收益归所有人或者共有人所有，分别核算。

最后，公共收入的用途是什么?

主要用于补充专项维修经费，也可根据业主大会决定使用。

公共收入主要用于补充专项维修基金的，按季度补充专项维修基金，比例高于50%剩余部分，根据业主大会或共有业主的决定，用于业主大会、业主委员会的工作费用、物业管理活动的审计费用、拥有该收入的业主的物业维修费用或物业管理的其他需要。

(资料来源:旭辉房屋管理)编辑:卢申军(上海政策顾问，擅长解答上海定居、学校、积分等问题，另外提供各种人才服务、企业服务咨询)

卢申军，交通大学硕士，【上海定居】【上海上学】【来到上海】自媒体创始人，上海政策顾问，擅长解答上海居住证积分、定居、学校等问题;家长子女10年后，居住证积分、户口、学校、个人经历，为广大网友提供准确、及时的信息咨询服务。

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