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2023-03-11 09:39:10
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父母送给子女的房子，需要交税吗

父母送给子女的房子，现行税制下肯定要交税！只是，父母给子女“送”房子的目前主要有三种，并且根据选择的不同，涉及的税费种也不一，交的税金多寡也不一样！行为人应当根据自身实际和税法的相关规定，选择最优化的。下面通过实际数据计算，做具体比较，大家可以择优选择！因房屋面积、持有年限、拥有住房的数量等因素各异，存在众多不确定因素，本文的理论基础为：假设父母有且仅有一套住房，子女已经拥有一套且仅有一套住房，标的房屋持有年限超过5年且面积小于100平米。本文数据来源于国家税务总局昆明市呈贡区税务局，各地存在差异的，以当地税务机关意见为准。如果仅仅考虑当前实际承担的税费和，毫无疑问以继承的税费最少，但是继承是有时间限制的；如果考虑该房屋的再次销售，当前的税费加上未来的个人所得税之和，无疑是以买卖的形式更省税费！方案1——房屋买卖方案1实施有个假设，就是父母和子女当成正常买卖房屋的双方，不考虑父母和子女的血缘关系，也就是大家熟知的二手房买卖关系！现行二手房买卖主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、契税和个人所得税！各税费的具体规定如下：根据上述父母和子女持有房屋的信息假设，房屋买卖关系过户到子女名下，契税2%，其他税费全部免征，合计承担的税费为房屋价格的2%！来自呈贡区税务机关的答复：“房屋买卖价格由双方约定，可以略低于市场价格”。例如父母当时买入该房屋的总价款是25万元，而现实该房屋的市场价格为100万元。房屋买卖约定的价格应以100万元为参考，税务机关“略低”的表述和高出100万元多少，父母和子女怎么权衡约定什么价格更优，应考虑将来的房价走势、该住房是否二次销售等因素。也就是说，一套市值100万元的住房，在假设条件下支付2万元的税费就可以以买卖的形式过户到子女名下！方案2——房屋赠与父母持有的住房，以无偿赠与的过户到子女名下，各税费明细可归纳为图2：父母将住房无偿赠与子女的，印花税双方各万，计 %；契税3%；其他税费现实免征。合计税费为 %！各税费的税基依然执行的是住房的市场价格，例如住房市场价格100万元，0元转让给子女，无偿赠与的税费合计为100万元* %= 万元。方案3——房屋继承房屋继承的前提条件为被继承人去世，因而住房过户给子女有时间限制。理论上可以暂时将住房过户延迟到父母百年之后进行。将住房继承的各税费归纳为图3：子女正常继承父母的房屋，现行税收制度仅继承人承担万的印花税，增值税及增值税附加费、个人所得税、契税、土地增值税全部免征。合计承担住房市场价格的 %！税费因素三方案比较根据现行税法及税收优惠政策，三种不同的方案最终的综合税费和大相径庭！以买卖的形式最终承担的税费比例是参照市场价格约定卖价的2%；无偿赠与的承担的税费为市场价格的 %；延迟过户，以继承承担的税费最低为 %。但是，上述方案不单单受到现实税费的影响，特别是延迟过户未来政策存在重大不确定性。另外，过户给子女的住房，再次交易后的个人所得税将是一笔不小的税费。再次销售住房的个人所得税：例如，一套市价100万元的住房，以买卖的形式过户给子女，实际承担2万元的税费；以无偿赠与的过户给子女，最终承当的税费为万元；以继承的获得父母的住房，最终的税费和为万元。但是，假如10年后将该房屋再次出售时，子女承担的个人所得税变化会相当大。依照现行个人所得税法及实施条例可以计算如下：经过再次销售该住房的个人所得税的计算可以得出：父母与子女以二手房买卖的过户给子女，虽然第一交易承担了2万元的税费，没有优势。但是，二次销售时两次交易的税费和才6万元，是三种方案中最低的！无偿赠与第一次过户时承担的税费为30500元，再次出售该房屋承担的个人所得税24万元，两次交易的税费和为270500元，是税费最多的方案！延迟过户继承父母住房的方案，在第一次过户的环节就受到时间的限制，虽然继承时的税费才250元，但是再次出售该房屋的个人所得税24万元，第一次交易的税费优势一下就淡然无存了！因此，考虑眼前的税费优势，可以延迟过户等父母百年后再以继承的取得该房屋最优；综合考虑当前税费和将来再次销售该房屋的税费，应该选择“二手房正常买卖方案”更优！