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2023-02-23 11:11:52
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内容摘要：根据《房产税暂行条例》的规定，企业财产税的计算公式为:;房产税如何计算企业公司房产税如何计算自住房屋为:年应纳...
根据《房产税暂行条例》的规定，企业财产税的计算公式为:;
扩展信息:
根据《房产税暂行条例》的规定，房产税按照房产原值扣除10% ~ 30%后的残值计算缴纳，具体扣除范围由 省、自治区、直辖市。根据《房产税暂行条例》和《实施细则》的规定，国家机关和占用的财产 对上述单位出租房产取得的租金收入，按12%的税率征收房产税。
应税残值是指依照税法规定，从财产原值中扣除10%至30%的损失价值后的余额。其中:房产原值，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)的规定，无论是否记入会计账簿的固定资产科目，均应按房产原价计算缴纳房产税。
包括帐簿上记录的房屋原价固定资产 "以及不能随意移动的附属设备和配套设施，而房屋外架设的水管、下水道、暖气管、煤气管等费用不包含在房屋原价内。财税[2010]121号进一步明确，无论如何核算，房产原值都应包含地价，包括取得土地使用权所支付的价款和开发土地所发生的费用。
根据《财政部关于印发《实施企业会计制度及其相关准则问题解答》的通知》(财税字[2001]43号)第九条规定: "以《企业会计制度》之前的土地使用权价值作为无形资产，不转入已建房屋及建筑物成本的公司，可以不作任何调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
参考:百度百科
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括不计入固定资产价值的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册费、借款费用等。
至于什么是准备期，有两种不同的观点在一定程度上具有代表性。
一、准备期是指从企业被批准开始生产经营(包括试生产、试运行)之日起的期间。依据:《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第49条。
二、筹建期是指从企业获准筹建之日起至开业之日止，即企业取得的营业执照中注明的成立日期。根据《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》国家税务局的有关规定。;于2003年11月18日成立国税函[2003]1239号 ").
作者更赞成关于 的第二种观点准备期和。这是因为:
(1)第一个观点，对于不同行业、不同企业有不同的解读，很难有统一的标准，也无法准确界定准备期，为正确的财税处理设置了障碍。
(2)第二种观点明确规定了筹建期，即从企业获准筹建之日起至营业执照注明的成立日止。适合各种企业，没有歧义。
(二)开办费的范围
根据相关规定，笔者总结了开办费的支出范围，一般分为允许列入开办费的支出和不能列入开办费的支出。
1)允许计入开办费的费用
1、编制人员费用。
(1)筹备人员的工作人员报酬:具体包括筹备人员的工资福利支出，以及应缴纳的各项社会保险和住房公积金。
(2)差旅费:包括当地交通费和外地差旅费。
(三)董事和监事；;会费和联合委员会会费。
2.企业登记公证费用:主要包括工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
3.募集资金成本:主要指为募集资金而支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息。
4.人员培训费:主要有以下两种情况。
(1)引进的设备和技术需要消化吸收，以及准备期内派部分员工外出深造的费用。
(2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。
5.企业资产的摊销、报废和毁损。
6.其他费用
(1)筹备期间发生的办公费、广告费、业务招待费。
(2)印花税、车船税等。
(三)投资方确认的由企业承担的可行性研究费用。
(4)与筹备有关的其他费用，如资料调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费、庆典礼品等。
2)不能计入开办费的支出。
1.取得各种资产的费用。包括购建固定资产和无形资产支付的运输费、安装费、保险费以及职工薪酬。;在购买和建造过程中发生的工资。
2、规定应由投资各方承担的费用。如差旅费、咨询费、招待费等。投资者为设立企业进行考察和洽谈所发生的费用。
3.为培训员工而购建的固定资产和无形资产支出。
4.投资者以投入资本自行筹集资金所支付的利息不计入开办费，由投资者自行承担。
5.将外币现金存入银行所支付的手续费由投资者承担。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
房地产开发企业筹建期间发生的费用，应当作为开办费。如何界定房地产企业的筹建期，正确计算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理至关重要。
实际工作中，目前存在新设立房地产开发企业开办费的会计和税务处理问题。两种不同的处理方法:
1.一方面，房地产开发企业在筹建过程中(筹建期是指筹建获准之日至企业取得营业执照之日)发生的费用，计入 "长期待摊费用-开办费 "按照《企业会计制度》的规定进行会计核算，筹建期间的开办费在公司结束后直接转入当期损益 的准备期。另一方面，根据《企业所得税暂行条例实施细则》的规定，开办费不得直接在税前扣除，而应在不少于5年的期限内摊销。
2.房地产开发企业从筹建到取得第一笔商品房销售收入的所有相关费用(包括管理费用、财务费用和销售费用)均纳入 "长期待摊费用-开办费 "，而税务处理是在取得商品房销售收入后不少于5年的期限内摊销开办费。
笔者认为第一种处理不仅符合《企业会计制度》的规定，也符合(《企业所得税暂行条例实施细则》当时的税收规定。第二种处理方法具有以下缺点:
(1)开办费的会计处理不符合行业会计制度的规定，也违背《企业会计制度》。将开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。
(2)开办费的税务处理不符合《企业所得税暂行条例实施细则》的规定，增加了开办费的摊销额。
(3)影响房地产开发企业税收优惠。在开发过程中取得商品房销售收入之前，本应计入当期损益的期间费用计入 "长期待摊费用，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业提前缴纳部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、新准则下开办费的会计处理
自2019年1月1日起，新会计准则体系(以下简称新准则)在我国上市公司实施，多家企业(证券公司、保险公司、中央国企、在深企业等。)也实施了新标准。与行业会计制度和企业会计制度相比，新准则中开办费的会计处理有一定程度的变化。
从 "管理费用 "在《企业会计准则――应用指南》附录- "会计科目和主要会计处理( "财税〔2019〕18号 ")，我们可以看到开办费的会计处理有以下特点:
1.改变了过去把开办费当做资产的做法。开办费不再是 "长期待摊费用or "递延资产及资产，而是直接费用化。
2.新的资产负债表没有反映 的项目开办费 "，也就是说不再公开开办费信息。
3、明确规定，开办费在 "管理费用 "会计科目。4.开办费的核算范围是统一的，即开办费包括举办者的工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册费、不计入固定资产成本的借款费用等。
5.规范开办费的核算程序，即开办费先在 "管理费用 "，再计入当期损益，不再摊销。
新准则实施后，新设立的房地产开发企业应严格按照新准则的规定对开办费进行账务处理。这不仅简化了会计核算，也更准确地反映了会计信息。将房地产企业的筹建期界定为从批准之日起至营业执照注明的成立之日止较为合适。
四、新税法下开办费的税务处理
《企业所得税法》及其《实施条例》(以下简称新税法)自2019年1月1日起在实施。新个税法不仅统一了适用于境内外投资者的所得税法，降低了所得税率，而且在资产处置、税前扣除等与会计密切相关的诸多方面都有较大的变化和突破。
原《《企业所得税暂行条例实施细则》》第三十四条规定，企业在筹建期间发生的开办费，应当自开始生产经营月份的次月起，在不少于5年的期限内分期扣除。
但新个税法没有关于开办费税前扣除的表述。是否意味着开办费没有税前扣除限额？
《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列费用，按照规定作为长期待摊费用摊销(《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定摊销期限不少于三年)，准予扣除:
(一)已提足折旧的固定资产重建支出；
(2)租入固定资产改造支出；
(三)固定资产大修理支出；
(4)其他应视为长期待摊费用的费用。
从上面可以看出 "长期待摊费用不包括开办费。
《企业所得税法实施条例》第68条是对《企业所得税法》第13条的解释和说明，没有关于开办费税前扣除的表述。可见，新个税法对开办费税前扣除没有限制。
2019年4月25日，国家税务总局 对于网友提出的新所得税法实施中的问题，给予了权威回答。所得税司副司长苗惠品回答了 "开办费的税前扣除被网友: "新个税法不再将开办费列为长期待摊费用，与会计准则和会计制度一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。 "
新设立的房地产开发企业应按照新税法精神处理开办费，即计入当期损益，不进行纳税调整。至于未取得商品房销售收入前发生的费用(管理费用、销售费用、财务费用)，计入 "长期待摊费用并且税前扣除五年，必须从2019年1月1日起放弃，以保护房地产企业的合法权益。
综上所述，新准则下的开办费在 "管理费用 "并直接计入当期损益；但新税法下开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期税前扣除开办费。因此，会计处理和税务处理 "开办费 "不再是分离的，而是协调的。以后在开办费上，会计和税务不会有区别，当然也不会有税务调整。
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