鹤山第三方代理记账具体内容(开发商要卖多少钱才保本)

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  好顺佳集团

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  2023-02-22 08:41:02

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  2011

这个问题非常重要，是大家最关心的问题之一，总的来说，不同地区、不同地区得到的结果可能千差万别，但原理是一样的。 作为参考，我说一下自己的理解。 因为坐标2020年三线城市、一线城市大家都可以自己适用。

楼价是按单位建筑面积分配的土地出让价格，是用土地价格除以该土地允许的最大建筑面积的计算方法。 (最大建筑面积由政府认可的容积率控制。 大楼地价=土地总额计划可销售面积。 计划可销售面积=土地面积*容积率。 包括地面和地下部分。

地价与容积率的关系为负相关。 也就是说，容积率越高，地价越低，容积率越低，楼价就越高。 因此，楼宇地价比土地单价更能说明房地产售价的高低，通常可以从楼宇地价判断一个小区的容积率。

对居民来说，容积率直接影响居住舒适度，对同一个小区来说，容积率小房价高容积率大房价低。 选择容积率小的大楼，会比较适合居住。 容积率大，说明楼层高、空间利用率高、房价可能低。 容积率小，小区光线充足。

从居住环境的角度来说，容积率当然越小越好，但这样占地面积相同的情况下，平均建筑层高会变低，人均环境质量会提高。 对开发商来说，容积率当然越大越好。 也就是说，在同一栋建筑的占地面积的情况下，可以盖更高的楼，每增加一层就能赚很多钱。 住户越小越好。 因为这样小区的环境就会变好，绿化公共设施相对就会变多。 一般情况下，良好的居住区，高层住宅容积率应在5以下，多层住宅应在2以下，绿地率应在30以上。 但是，由于土地成本的限制，并不是所有的项目都可以完成。

楼价表示一个项目出售时，单位售价中所含的土地成本。 商品房的最终售价包括楼宇地价。 必须考虑地域、状况。 特别要用一线、二线、三线等来划分。 一般来说，售价必须成为楼价4倍或5倍的开发商才能赚钱，而保本必须成为3倍或4倍。

楼盘的估算成本如下。

1、土地成本：开发商拿地的成本，这个费用很高，动辄几十亿，这其中也有土地溢价率的问题。 土地溢价率是从土地收购价格中减去土地成本计算出来的，溢价率越高，土地成本越高，往往意味着房价也越高。

2、建设成本：包括建筑、绿地、车位、建材、市政等成本。 在北京乃至北方的建设成本在5500左右。

3、费用：包括销售、管理、财务费用。

4、税费：主要是开发商缴纳的各种税费。 不包括购买者支付的税金。

以下，用主题问题的数字来说。

首先，开发商进行项目，盖大楼，第一步是购买土地。 以三线城市为代表说明成本的主要构成：土地成本2250元/平方米，经济上最省的三线城市建设成本2100元/平方米，各项税收约1000元/平方米，运营和营销成本750平方米

注意，一二线城市更高，水涨船高。 前期费用、城市设施补助费、措施费、人防易建费、灰色支出、道路监察占用费、白蚁防治费和其他费用等应当缴纳。

房屋总成本=地价设计费用、建设费用、监理费用、园林绿化及其他费用。 一些楼盘因为被很多人炒了鱿鱼，价格也在飙升。 众所周知，由于楼盘竞争压力大，房子的原价是死的，而市场的售价是活的。

请注意，物业单位的商品房也不是可以随意定价的，需要向房屋建设局报价格备案，由房屋建设局通过后再以该楼价公布销售。

这里应该提到的是，最容易被忽视的是开发商的融资成本，这种成本最不可控，最容易受到政策的影响。 开放商业一般项目占用的资金为30，其他都来自贷款，融资的资金还有

信托、银行、其他等。 空手套白狼，一分钱也不给。 等待炒房的开发商尤其是以李嘉诚为代表的司马昭心中，路人皆知。

另一个是运营和营销成本。 这也逐年上升。 政策收紧时，如果市场下行压力过大，运营和营销成本会很高。 特别是在2020年变得明显了。 银行加强资金管理，发生期间，房屋销售压力太大。