洪山审计代理记账(为什么网上有些人在说现在不买房以后更买不起)

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  好顺佳集团

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  2023-02-17 09:03:08

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从房地产市场的发展趋势来看，随着城市化的临近，房地产市场呈现物价一致上升的趋势，不仅房价逐年上升，购房者也越来越多。特别是2016 -2021年，前三年每年商品房销售面积保持在15亿平方米水平，后三年每年保持在17亿平方米水平，年销售面积为2000年的42-40。二是木板改造拆迁的到来，大幅度提高房地产市场的需求，为其奠定基础。第三，投资者、房地产投机团、投宿客对房地产市场下手，通过低买高卖，舍得卖，使供给充足的房地产市场供不应求。

但是，从2022年开始，物价上涨的房地产市场彻底结束，6月1日至6月20日，全国100个城市土地周转率(449)同比下降40，建筑面积周转率(299)。从6月20日的土地市场可以看出，房企仍然疲软，受大城市的影响，购房者信心不足，认为小城市的房屋过剩，房价会下降，相反，房企融资渠道不再像以前那样盲目占用土地，在这种房地产市长/市场环境下，监管团不得不出手。(这是《青年人的生活》(Shipping Shipping)(莎士比亚)。(《青年人的生活》(Shipping Shipping))。

首付分期真的能减轻买房负担吗？

细心的朋友们会发现今年的房地产限制与往年有些不同。过去的房地产限制总是有下限，但今年房地产限制的下限将被突破。例如6月29日济源市发行的《百城土地成交报告》，建议减少住房消费负担，鼓励住房企业接受首付款分期付款，最长不超过一年。重庆某房地产已为购房者开设首付分割通道，申请注册价格100万元的房子，20的首付可以向银行申请80万元的贷款。实际上，开发商销售总额为86万韩元，相当于首付至少6万韩元，可以买房

毫不避讳地说“首付分期”是房地产市场稳定健康发展的悲哀，日本签订“广场协议”后，试图通过货币低利率政策刺激经济消费，但最终流入市场的钱逐渐消失，但房价却越来越高，最终导致日本房地产市场硬着陆，采取首付阶段不正是这样吗？

例如，假设在一个城市买套房通常需要200万韩元。开发商和购房者同意合同价格提高15，即总共230万韩元，但私人开发商承诺实际交易价格降低15，实际交易总额为170万韩元，按照原来的合同价格支付定金(20)需要46万韩元，贷款。根据实际成交价，购房者实际上不支付定金也可以收到“礼物返还”，前期缴纳的定金、开发商扣除部分税金后，以礼物赠送的形式返还给买方。比如外卖车、外卖、储存卡等，第一作后开发商的房子卖出去了，购房者不仅以低于市场价15的价格买房，还收到了“礼物”数据，仔细揣摩一下，不难发现与当年日本银行资金流入房地产市场有非常相似的地方。如果按照这种趋势下去，房价上涨也是可以预料的。

现在不买房就不能再买吗？

1.预测中心在《2022年经济预测发布会》的报告中指出，2022年整体房价将上涨 ，商品房均价将达到9753平方米，此后国家未来研究所预测，《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》将在2022年商品房销售均价每年上涨 。

第二，国家统计局公布的历年数据也曾导致上半年商品房销售低迷，下半年加快了库存状况。例如，20、、2020年前4个月商品房销售面积和销售额都同比下降，最终实现了同比增长。

根据国家统计局商品房销售数据和的预测，从2022年房价上涨或大概率事件来看，是不是意味着现在不买房就不能再买了？

食信投资首席经济学家兼研究员长预计，第三季度房地产市场由于销售额和销售面积缩小，下半年将获得额外的政策支持，房地产市场将出现反弹。与此同时，经济学家林泽平也表示，在第三季度或下半年期间，部分地区房地产市场将出现明显的变暖趋势。尤其是杭州、深圳、苏州等人口流入、经济基础坚实的城市，对林泽平来说一直是必不可少的话。最近，林泽平散布谣言说，他参与了在苏州买房。根据林泽平的简历(博士学历)，根据《苏州市人才一人一人实施办法》，林泽平预计将在苏州买房。

由此可见，对于保持人口净流入的城市来说，如果现在不买房，未来就不能再买了，这可能不会吹牛，如果是从事房地产行业多年的专家，未来房子能否再买，关键要看这个“三点”。(威廉莎士比亚，Northern Exposure)。

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1点，看房地产到底是“硬着陆”还是“软着陆”

通过1980年日本房地产泡沫崩溃，可以看出房地产“硬着陆”是由政策决定的。也就是说，国家对房地产市场的发展政策是支持还是不支持，从我国房地产市场一直在实行“人性施策”和“土地转让”来看，很明显，国家不主动暴露房地产泡沫。即使部分头部城市的房价收入远高于合理范围，主要原因也是房地产正在影响当地经济的稳定和增长。这类城市通过政策尽可能地软着陆，但对于人口常年流入、产业落后的城市来说，政策只能起到延缓房地产市场硬着陆的效果，随着住房过剩和土地红利的充分挖掘，房地产市场硬着陆的结果难以避免。

第二，看三个孩子开放后的人口增长效果

事实上，开放三个孩子的政策实际上是富人的福利。目前的环境、家庭财富决定了是否愿意多生孩子。20二胎政策开放后，人口净增长仍保持下降趋势。从20809万人口的净增加量下降到2021年48万人口的净增加量。

另外，育龄女性大幅减少，2010年育龄女性人口约为 亿人，2021年育龄女性人口为 亿人，比2020年减少了多达500万人。

另一方面，家庭负担逐年加重(包括家庭购房压力、提前透支消费带来的债务压力、父母抚养压力)。

第三，抚养子女的问题比过去更高。在农村，基本上孩子们吃得好，穿得好，生活得好，不需要学得好

第四，女性地位逐渐提高，女性更加独立，不想成为过多生育的女性上班族，这是一致的观念。

由此，二胎带来的人口增长效果还很有限，预计三胎也不会有太大的提高，人口净增长是否会出现转折点，取决于以后是否会更多地支持生育政策。

第三，看其他税金能否取代“土地出让金”的位置

从房地产开发逻辑来看，土地转让制度与房地产税制度相比是有限的，土地资源越少，以后取代土地转让金的可能性最大的是房地产税。例如，美国房地产税是最大的税源，占国家和地方税收入的 ，占地方财政收入的46，德国的税收也是德国财政收入的主要。包括公司所得税、个人所得税、土地税、遗产税等，该税支撑着德国79的财政收入，早在2012年审计署就发表过《德国税收审计的现状及对我国的借鉴意义》。这表明税收更可持续。一旦财政收入不再依赖“土地出让金”，就成了房价。

最后，如果真的现在不买房，未来就不可能再买了。如果是这样的话，将真正实现赵德王提出的观点。未来的房子是富人卖给富人的。